Die Teilungserklärung das Grundgesetz für Ihre Immobilie
Der Gesetzgeber verpflichtet die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 zu einer Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum.Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine einseitige Erklärung die durch die Grundstückseigentümer abzugeben ist und in der genau geregelt ist was wem gehört und wer welche Rechte und Pflichten er hat. Nur durch die Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt hinterlegt ist, ist es möglich, Teileigentum zur veräußern, zu erwerben oder zu beleihen. Denn formaljuristisch gesehen ist ein Mehrfamilienhaus eine Einheit.
1. WAS DIE TEILUNGSERKLÄRUNG REGELT
Die Teilungserklärung (TE) regelt die Aufteilung einer Immobilie in Wohneigentum. Für jeden Miteigentümer einer Immobilie muss feststehen, was ihm gehört und was wiederum von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden darf. Durch die Teilungserklärung wird das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abgegrenzt. Des Weiteren sind in der TE auch die Sondernutzungsrechte der Eigentümer an Stellplätzen, Gartenflächen oder Kellerräumen geregelt. Zur Teilungserklärung gehört zudem die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt.
Der Teilungsvertrag und die Teilungserklärung kann von den Grundstückseigentümern erstellt werden, muss aber von einem Notar beglaubigt beziehungsweise beurkundet werden und beim Grundbuchamt eingereicht werden. Der Notar bezieht sich dabei auf Grundriss, Lage- sowie Aufteilungsplan des Gebäudes.
2. WIE DIE TEILUNGSERKLÄRUNG AUFGEBAUT IST
Die Teilungserklärung (TE) ist in die drei folgenden Teile aufgeteilt, den Aufteilungsplan mit der zugehörigen Abgeschlossenheitserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
Der Aufteilungsplan oder auch Teilungsplan genannt muss alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten beinhalten und dem bestehenden Gebäude bzw. der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Der Aufteilungsplan muss von der zuständigen Baubehörde mit Siegel und Unterschrift beglaubigt worden sein. Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen nach § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes, WEG) im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gekennzeichnet sein.
Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Durch sie wird seitens der Baubehörde nach Prüfung versichert, dass die einzelnen Eigentumswohnungen hinreichend von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten getrennt sind – etwa durch Wände und Decken sowie einen eigenen Eingang, und dass sie zudem über ein eigenes WC und eine Küche verfügt.
Als Drittes gehört die Gemeinschaftsordnung oder auch Miteigentümerordnung genannt zur Teilungserklärung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer und legt die Rechte und Pflichten des Einzelnen gegenüber der Wohngemeinschaft fest, dementsprechend auch die Kostenverteilung. So sind hier die Sondernutzungsrechte etwa für Gartenanteile oder Stellplätze verzeichnet. Die Einzelheiten zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sind ihr ebenso zu entnehmen wie die Möglichkeiten einer gewerblichen Nutzung der Wohnungen, etwa als Praxis oder Kanzlei. Manchmal enthält die TE zudem noch eine gesonderte Hausordnung, etwa mit Angaben zu Ruhezeiten, Streu- und Reinigungsplichten, etc. diese ist allerdings nicht Pflicht und das Gesetz macht auch keine Vorgaben zum Inhalt.
3. WIE DIE TEILUNGSERKLÄRUNG ERSTELLT WIRD
Wie bereits in Punkt Nummer 2 näher beschrieben setzt sich die Teilungserkärung aus den 3 Hauptbestandteilen der TE und dem Teilungsvertrag zusammen.
Der Aufteilungsplan (AP) stellt die Basis der Teilungserklärung dar. Da sich die Miteigentumsquoten aus dem Aufteilungsplan ergeben und grundsätzlich nicht veränderbar sind ist es besonders wichtig, dass die Gebäudegrundrisse und Flächen exakt stimmen. Von daher raten wir bei Bestandsgebäuden zwingend dazu einen Architekten oder Bauingenieur zu beauftragen der das bestehende Gebäude vermisst und idealerweise neu aufzeichnet um Grundrissfehler in Bestandsplänen oder eigen erstellten Plänen zu vermeiden.
Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) beim zuständigen Bauordnungsamt beantragt, geprüft und genehmigt werden muss und bestimmte Unterlagen für den Antrag benötigt werden wie zum Beispiel ein Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheit inklusive Ansicht und Grundriss des Gebäudes oder ein aktueller Grundbuchauszug ist es auch hier ratsam sich von einem Spezialisten beraten zu lassen um später unnötige Kosten und Probleme zu vermeiden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann aber auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden.
Die Festsetzung einer Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend und wenn es keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer mit einem solchen Inhalt gibt, richtet sich deren Rechtsverhältnis allein nach den gesetzlichen Vorschriften. In den meisten Fällen wird die Gemeinschaftsordnung vom Grundstückseigentümer bei Abgabe der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG festgelegt. Die Wohnungseigentümer können aber auch zu einem späteren Zeitpunkt eine Gemeinschaftsordnung festsetzen, jedoch müssen dann alle Wohnungseigentümer in notarieller Form zustimmen. Um ein gutes Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewähren und zukünftige Kosten und Probleme zu vermeiden raten wir zwingend zu einer Gemeinschafts- und Hausordnung.
Der Teilungsvertrag muss vor einem Notar erklärt werden und alle Miteigentümer gleichzeitig anwesend sein. Sollte ein Stellvertreter anstelle des eigentlichen Eigentümers erscheinen, benötigt dieser eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde über seine Bevollmächtigung. Auch hier raten wir zwingend zu einer rechtlichen Beratung und der Erstellung des Teilungsvertrags durch einen Anwalt.
4. DIE KOSTEN DER TEILUNGSERKÄRUNG
Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung hängen davon ab, ob sie notariell beglaubigt oder notariell beurkundet wird. Wenn Sie die Teilungserklärung selbst erstellen, müssen Sie für die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar mit Kosten von ca. 150 Euro rechnen. Das bedeutet, dass der Notar lediglich die Echtheit der Unterschriften bestätigt. Wenn der Notar die Teilungserklärung inhaltlich auf Übereinstimmung mit den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes überprüft, anpasst und beurkundet fallen höhere Kosten an. Die Notargebühren richten sich immer nach dem Verkehrswert der Immobilie. Weitere Gebühren fallen beim Bauamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie beim Grundbuchamt für die Eintragung an.
Eine Teilungserklärung kann durchaus Risiken in Bezug auf direkte oder spätere Kosten und Probleme mit sich führen, wird sie beispielsweise nachlässig formuliert oder wurden die Aufteilungspläne nicht exakt erstellt entstehen schnell Kosten im 4- bis 5-stelligen Bereich.
5. RISIKEN UND PROBLEME DER TEILUNGSERKLÄRUNG
Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen in der Regel zu Rechtsstreitigkeiten, wenn sich zum Beispiel ein Teileigentümer auf Grund seiner Pflichten und Kosten benachteiligt fühlt. Daher ist es wichtig die TE vor der Unterzeichnung mit einem Fachmann zu besprechen. Wichtig ist auch zu prüfen ob etwaige Einschränkungen der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten einer Wohnung sowie zur Tierhaltung vorliegen. Ist die Trennungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht ganz eindeutig festgelegt wie etwa bei den Fenstern (Sondereigentum) und Fensterrahmen (Gemeinschaftseigentum) kommt es schnell zu Streitigkeiten.
Ein Hauptärgernis in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft sind bauliche Veränderung die laut Teilungserklärung der Zustimmung der Miteigentümer bedarf. Wie zum Beispiel der Bau einer Loggia da diese bauliche Veränderung ist ein auf Dauer gerichteter Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums ist und nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dient. Da hier nicht nur, wie bei anderslautenden Vorhaben, die Hälfte oder drei Viertel, sondern die komplette Eigentümerschaft zustimmen müssen.
Wir empfehlen, bei der Erstellung einer Teilungserklärung unbedingt auf die Hilfe von Fachleutenzu setzen. Das Verfahren ist komplex und jeder Fall gesondert zu betrachten. Architekten können Sie beispielsweise bei baulichen Fragen beraten, ein Anwalt bei rechtlichen und nicht zuletzt ein Steuerberater in steuerlichen Belangen. Letzterer spielt insbesondere beim anschließenden Immobilienverkauf eine wichtige Rolle.
Sollten Sie noch weitere Fragen haben oder Informationen benötigen zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Gerne übernehmen wir auch die Aufteilung Ihrer Immobilie.